پشت پرده پیش فروش آپارتمان در برج های منطقه ۲۲ زیر ۱۰ میلیون

به گزارش پشت پرده، برج های منطقه ۲۲ تهران طی سال های اخیر یکی پس از دیگری قد برافراشته اند و بخشی از واحدهای آنها نیز هنوز خالی از سکنه است. ضمنا برج های دیگری نیز در حال احداث در این منطقه است که سکونت در آنها می تواند رویای افراد فراوانی باشد.

البته وقتی پای قیمت واحدهای مسکونی این برج ها به میان می آید این رویا برای اغلب اقشار فاقد مسکن دست نیافتنی می شود. تب قیمت ها در این منطقه به صورتی داغ است که شانه به شانه گران ترین مناطق تهران می زند.

اما اخیرا افراد زیادی پیامک هایی دریافت کرده اند که به آنها خرید آپارتمان در این برج ها با قیمت های بسیار وسوسه کننده پیشنهاد شده است.

در گزارش امروز بازار فروش امتیاز آپارتمان در منطقه ۲۲ بسیار داغ شده و پیامک‌های بازاریابی برای این بازار نیز به شهروندان ارسال می‌شود.

پیامک‌هایی که برای بازاریابی امتیاز مسکن تعاونی در منطقه ۲۲ ارسال می‌شود، اغلب حاوی محتوای وسوسه‌برانگیز اما مرموزی است که کم و کیف آن برای دریافت‌کنندگان پیامک آشکار نبوده و بدون ریسک نیست.

پیش فروش آپارتمان در برج یا پیش فروش پروژه در مرحله صفر؟!

اولا در این پیامک‌ها اغلب اعلام نمی‌شود که برج در چه مرحله‌ای از ساخت است و حتی ممکن است پروژه فعلا روی خاک بوده و چهار، پنج سال با افتتاح فاصله داشته باشد.

متن و محتوای پیامک و فایل‌های مذکور طوری سازماندهی شده که انگار قرار است فرد به بهای مترمربعی ۵ تا ۸ میلیون تومان، مالک یک واحد مسکونی بیش از ۱۰۰ مترمربعی شود. اما این پیامک‌ها می‌تواند برای متقاضیان مسکن پرمخاطره باشد.

آنها چون شناختی از قیمت در منطقه ۲۲ ندارند و در جریان قیمت‌های جهش‌یافته بیش از ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومانی آپارتمان در سایر مناطق شهر تهران هستند، مجذوب این آگهی‌ها می‌شوند. اما باید آگاه باشند که اولا این آگهی‌ها مربوط به فروش ملک نبوده و از جنس پیش‌فروش است و حتی ممکن است هنوز اسکلت ساختمان نیز در زمین شکل نگرفته باشد.

در مورد قیمت نیز در حال حاضر قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نوساز در این منطقه که در حال اخذ سند تفکیکی است، بر اساس فایل‌های موجود بین ۲۷ تا ۳۵ میلیون تومان است. برج‌های سنددار نیز به بهای مترمربعی ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان معامله می‌شوند، قیمتی که برای خانه‌های ویلایی نوساز و کلیدنخورده در این منطقه نیز تا حدودی صدق می‌کند. در عین حال برج‌های برند چند سال ساخت که اوایل دهه ۹۰ بهره‌برداری شده‌اند نیز در منطقه ۲۲ به قیمت مترمربعی ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شوند.

بر این اساس به‌طور میانگین اکنون ارزش یک واحد مسکونی نوساز ۱۰۰ مترمربعی در منطقه ۲۲ بر اساس عمده فایل‌های موجود، حدود ۳‌میلیارد تومان بوده، اما قیمت پیش‌فروش یک پروژه سالم و همه‌چیز تمام در این منطقه اغلب مترمربعی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است.

مقصود از پروژه همه‌چیز تمام این است که سازنده یا تعاونی را بتوان به‌عنوان «برند» به رسمیت شناخت و سابقه خوش‌حسابی و تحویل به موقع واحدهای پروژه‌های قبلی آن وجود داشته باشد.

همچنین تعداد اعضای این تعاونی‌ها محدود و به‌طور کلی پروژه فاقد مشکل مالی است و زمین آنها حتما سند دارد. در عین حال اگر تعاونی‌هایی تا این حد شسته و رفته نباشد اما پروژه در مجموع مشکلی نداشته باشد، قیمت هر مترمربع امتیاز آپارتمان مسکونی در آنها ۱۰ میلیون تومان خواهد بود. در مورد پروژه‌هایی که تعاونی مالک زمین سند نیست نیز این قیمت به ۷ تا ۸ میلیون تومان در هر مترمربع تنزل می‌کند.

پیامک هایی که همه هزینه ها را نمی گویند

اما ماجرای آگهی‌های پیامکی که در آنها ذکر می‌شود مشتری می‌تواند با پرداخت مترمربعی ۳ تا ۵ میلیون تومان صاحب‌خانه شود این است که در اعداد و ارقام اعلامی این فایل‌ها همه واقعیت ذکر نمی‌شود. این عدد بخشی از قرارداد ساخت است که هر عضو تعاونی باید پرداخت آن را انجام دهد و در مراحل قبلی این پرداختی را انجام داده است.

اما در اغلب موارد تا یک برابر این رقم نیز باید اضافه پرداخت در ماه‌ها و سال‌های بعد صورت گیرد که ممکن است در جریان نقل و انتقال، پرداختی‌های آتی به روشنی برای خریدار تشریح نشود.

هزینه ساخت، سالانه به پرداختی اولیه اضافه می شود

از طرفی در برخی قراردادهای تعاونی قید شده که قیمت تمام شده قابل تعدیل متناسب با نرخ تورم است و اگر قرار باشد یک برج در مدت سه یا پنج سال به مرحله تحویل برسد، با احتساب تورم میانگین ۲۰ درصدی در هر سال ممکن است تا ۱۰۰ درصد هزینه ساخت اعلامی اولیه، به پرداختی اعضای تعاونی افزوده شود.

هزینه خرید امتیاز آپارتمان را فراموش نکنید

از طرفی فارغ از پرداختی‌های تعاونی، فروشنده نیز امتیاز خود را به بهای مشخصی به فرد واگذار می‌کند که این رقم از مترمربعی یک تا حدود هفت یا هشت میلیون تومان به ازای هر مترمربع است و هر قدر پروژه به زمان افتتاح نزدیک‌تر شود، این رقم بالاتر خواهد بود.