ضرورت کارشناسی مجدد قیمت‌تمام‌شده در نهضت ملی مسکن

به گزارش پشت پرده، مسکن یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای ایرانی به خصوص جوانان است. به طوری که تامین سرپناه برای ادامه زندگی بدون خانه به دوشی از آرزوهای بسیاری است که البته با این وضعیت بغرنج مسکن رسیدن به این آرزو قدری سخت و شاید محال باشد.

رئیس انجمن صنفی انبوه سازان استان تهران درباره برزخ برجامی بسیاری از بازار‌ها ازجمله بازار مسکن، اظهار کرد: بازار مسکن اکنون در شرایط برزخی است، اما اگر برجام تصویب شود متاثر از بهبود شرایطی که اقتصاد کلان کشور خواهد داشت، شرایط بهتری را تجربه خواهد کرد.

سیاستگذار مسکن ظاهرا نسبت به همه آمارها و داده‌‌‌های منعکس‌‌‌کننده «شکست خاموش خانه‌‌‌سازی دولتی» غافل است به‌طوری که هر بار علامتی از «ناکامی در تنظیم بازار مسکن با تنها سیاست دولتی» در این بخش منعکس می‌شود، یکسری «دفاعیات غیرقابل دفاع» از طرف دولتی‌‌‌ها اعلام می‌شود؛ اصرار بر این بیراهه می‌تواند ناشی از اتفاقاتی باشد که زیرپوست چنین طرح‌‌‌ها و پروژه‌‌‌هایی برای گروهی از ذی‌نفعان رقم می‌‌‌خورد.

بررسی‌‌‌ها درباره «تجربه خانه‌‌‌سازی دولتی» در دولت‌‌‌های گذشته، پاسخ این پرسش را مشخص می‌کند. وقتی دولت به «کارفرمای بزرگ بازار تولید مسکن» تبدیل می‌شود، ۶ چشمه رانت برای گروه‌‌‌های مختلف حاضر در این کارزار شکل می‌گیرد. ذی‌نفعان و متقاضیان رانت‌‌‌های نهفته در طرح مسکن‌‌‌سازی دولتی، برای بهره‌‌‌برداری از امتیازهایی که در شرایط طبیعی بازار ساخت‌وساز وجود خارجی ندارند، شرایط محیط سیاستگذاری را طوری تحت‌‌‌تاثیر قرار می‌دهند (آلوده می‌کنند) که سیاستگذار از طراحی راه اصلی برای رکودزدایی از بخش غافل می‌‌‌ماند.

مسکن بخش مهمی از کل اقتصاد کشور بوده و ۳۵ درصد از کل اقتصاد کشور متعلق به این بخش است، بنابراین بهبود شرایط اقتصاد کلان وضعیت بهتری را در بازار مسکن رقم می‌زند. روند اجرایی طرح نهضت ملی مسکن به هیچ عنوان راضی‌کننده نیست و هدف دولت نیز با این روند اجرایی محقق نخواهد شد.

اگرچه آمار‌هایی از سوی مسئولان مبنی بر آماده‌سازی زمین یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد یا انعقاد تفاه‌م‌نامه‌هایی با ارگان‌های مختلف ارایه می‌شود، اما این اخبار به معنای روند اجرایی محسوب نمی‌شود و آماری گمراه‌کننده است. تفاهم‌نامه دلیل بر ساخت مسکن نیست و باید مطابق مصوبات قانون جهش تولید مسکن ارگان‌های مختلف مکلف به ارایه زمین‌های مازاد و دراختیار خود شوند.

عدم کارشناسی واقعی قیمت مسکن برای انبوه‌سازان یا مشارکت‌کنندگان در طرح نهضت ملی مسکن از دیگر مشکلاتی است که در مسیراجرای این پروژه قرار دارد. سازنده می‌بیند که با این روند و قیمت مصالح و دستمزد صرفه و توجیه اقتصادی برای انجام کار وجود ندارد.

ضرورت کارشناسی مجدد قیمت‌تمام‌شده در نهضت ملی مسکن

انبوه‌سازان تمایل دارند که در فرآیند اجرای این پروژه مشارکت لازم را داشته باشند، اما قیمت مسکن در اجرای طرح نهضت ملی مسکن نیازمند کار کارشناسی مجدد است. قیمت میلگرد یا سایر مصالح ساختمانی به طور دائم در حال تغییر است و لازم است دولت در تعیین قیمت کارشناسی ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی به آن توجه کند.

اقساط مسکن برای خریداران بسیار بالاست و طبیعی است که خریداران پس از چند قسط قادر به ادامه پرداخت نخواهند بود؛ بنابراین دولت باید از سرمایه بخش خصوصی استفاده کند به این معنا که با آن‌ها دچار مشارکت شود و بخش از آن به صورت تهاتر با انبوه‌ساز و مشارکت‌کننده انجام شود. در صورت مشارکت بخش خصوصی واحد به خریدار تعلق می‌گیرد، اما با اقساط کمتری واحد به او واگذار می‌شود.

اکنون نیز خریدارانی که واجد شرایط واقعی دریافت ملک هستند امتیاز خود را به فروش می‌رسانند و این واحد‌ها به کسانی تعلق می‌گیرد که سرمایه‌گذار هستند بنابراین بهتر است به جای آنکه دلالان در نهایت این واحد‌ها را خریداری کنند انبوه‌سازان واحد‌های بیشتری بسازند و افرادی که توان بالاتری ندارند با اقساط مناسب‌تری این واحد‌ها را در اختیار بگیرند.

ارگان‌های مختلفی زمین مورد نیاز این طرح را در کلانشهر تهران در اختیار قرار داده‌اند به طور مثال اداره کل راه و ترابری شهر تهران برای ساخت ۲۰ هزار واحد قول تامین زمین مورد نیاز داده شده که از سال ۹۹ بحث آن مطرح شده و تاکنون زمین ۱۱۰۰ واحد تامین شده است. ارگان‌های دیگری مانند ستاد فرمان امام، وزارت دفاع و شهرداری‌ها نیز تفاهم‌نامه‌هایی برای تامین زمین منعقد کرده‌اند، اما در مجموع پروژه نهضت ملی مسکن سرعت لازم را ندارد.

‌در چهار نقطه شهریار، رباط کریم، قرچک ورامین و اسلام‌شهر بخشی از زمین مورد نیاز برای طرح نهضت ملی مسکن تامین شده و حدود ۳ هزار واحد در حال ساخت است. شهر‌های جدید نیز سهمیه‌هایی برای واگذاری زمین دارند.
سیاستگذار مسکن برای آنکه در تله «نیروهای پیدا و پنهان ذی‌نفعان رانت‌‌‌های مسکن دولتی» نیفتد یا از آن خارج شود، باید یک گام اساسی بردارد و آن «افشای گزارش کار پیمانکاران و همه سازندگان طرح یک‌میلیون مسکن» در سامانه مختص این طرح است.

چنانچه پیش‌‌‌خریداران واحدهای مسکونی در حال ساخت در طرح دولت، روزانه از میزان پیشرفت فیزیکی پروژه‌‌‌های پیش‌‌‌فروش شده، میزان تزریق ماهانه پول به پیمانکاران و همچنین توقف‌‌‌های احتمالی پروژه اطلاع پیدا کنند، «بازدارندگی این شفافیت» در موارد انحرافی عاملی برای تسریع کار می‌شود. ضمن آنکه این شفافیت مسیر اصلاح سیاستگذاری را نیز به وجود می‌‌‌آورد.

در حال حاضر مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه به معنای «نیاز فوری به ساخت‌وساز» نیست چرا که طبق آمارها از جمعیت و تعداد واحدهای مسکونی در مناطق شهری، حدود ۱۰‌درصد مازاد عرضه وجود دارد اما مشکل اینجاست که بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی، ‌‌‌ بدون استفاده توسط مالکان نگهداری می‌شود چون «هزینه سرمایه‌گذاری ملکی در برابر عایدی بلندمدت این دارایی، صفر است». پس لازم است سیاستگذار به گونه‌‌‌ای عمل کند که «ریسک فعالیت غیرمولد در بخش مسکن به نفع رونق فعالیت مولد بالا برود» تا از این مسیر سرمایه‌گذاری ساختمانی بدون دخالت دولت در نقش کارفرمای بزرگ، رونق بگیرد. در این مدل سیاستگذاری، استطاعت مالی از دست رفته خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نیز باید به طرق مختلف از جمله کاهش تورم عمومی و تجهیز مالی، احیا شود.

اما چنانچه طرح مسکن‌‌‌سازی دولتی و زمینه‌‌‌های صدور امضاهای طلایی آن باقی بماند، همین امضاها به جای آنکه بازار مسکن را از رکود خارج کند مثل سال‌های اخیر، ‌‌‌ عاملی برای طولانی‌‌‌تر شدن رکود (گارانتی) خواهد بود.